物管行业仍处于整合分化阶段，作为新鲜上市的物管企业，金茂服务规模增长明显。

Instawork网 月初刚刚登陆港交所的金茂服务，3月25日即交出了第一份年度业绩报告。

从数据可以看出，金茂大厦服务2021年度各项收入均有大幅增长。其中，总收入约为15.15亿元（人民币，下同），较2020年度约9.442亿元增加约5.71亿元或60.5%。

截至2021年12月31日止年度，该公司拥有人应占溢利约为1.79亿元，比2020年度约7710万元增加约132.2%。与此同时，年内经调整净利润（不计及上市开支的年内利润）约为1.95亿元，同比增加153.0%。

收入总额增长与业务规模增长分不开。报告显示，截至2021年12月31日，金茂服务合约建筑面积约为5760万平方米，在管建筑面积约为3640万平方米，较截至2020年12月31日分别增加约42.2%及105.6%。

事实上，除了宏观方面的规模增长之外，此前较为落后的毛利率也有明显提升——整体毛利率由截至2020年12月31日止年度约24.9%增加至截至2021年12月31日止年度约31.0%，毛利则由2020年度约2.348亿元增加100.2%至约4.70亿元。

业务表现之余，较小的债务负担也较吸引眼球。

据报告披露，截至2021年末，金茂服务并无未偿还借款，并无任何银行借贷，有租赁负债约3430万元（2020年度：1780万元）。

规模VS毛利率

物管行业仍处于整合分化阶段，作为新鲜上市的物管企业，金茂服务规模增长明显。

据年度报告显示，截至2021年12月31日，金茂服务合约建筑面积约为5760万平方米，在管建筑面积约为3640万平方米，较截至2020年12月31日分别增加约42.2%及105.6%。

于报告期末，覆盖中国22个省、市、自治区的48个城市，在中国管理175处物业，在管总建筑面积约3640万平方米，包括113个住宅社区和62个非住宅物业。

即使是对比上市前披露的数据，规模已有了不小的发展。

据Instawork新媒体查阅报告，截至2021年9月30日，金茂服务合约建筑面积为4570万平方米，涵盖中国22个省、自治区及直辖市的47座城市；在管总建筑面积为2320万平方米，包含96个住宅项目及41个非住宅项目。

对比发现，仅一个季度时间，金茂服务在2021年末的合约建筑面积已增加了1190万平方米，在管总建筑面积增加了1320万平方米，在管住宅项目和非住宅项目也分别增加17个、21个。

随着规模不断扩大，带来的收入也快速增加。

如物业管理服务收入方面，由2020年约5.675亿元增加至2021年的约8.232亿元，增幅约45.1%。金茂服务在年度报告中表示：“该增加主要原因是我们的业务扩张导致在管建筑面积增加。”

另外，非业主增值服务收入由2020年约2.944亿元增加至2021年约5.393亿元，增幅约83.2%。金茂服务指出：“该增加主要原因是随着服务产品的扩大，来自前期规划及设计服务以及交付后服务的收入增加。”

社区增值服务收入方面，由2020年约8230万元增加至2021年约1.53亿元，增幅约85.9%。“该增加主要是由于随着业务规模扩张，在管物业数目增加，由截至2020年12月31日的97个增至截至2021年12月31日的175个；及社区空间运营服务及社区生活服务收入增加，此乃由于我们的在管建筑面积增加所致。”

收入增长还带来了毛利的提升，但于金茂服务而言，毛利率同样录得明显增长。

数据显示，该公司毛利由2020年末约2.348亿元增加至2021年末约4.70亿元，增幅约100.2%；整体毛利率由2020年度约24.9%增加至2021年度约31.0%，主要由于来自新增值服务产品（例如通常利润率较高的前期规划及设计服务和交付后服务）的贡献。

据观点新媒体查阅，金茂服务2021年度在物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三条业务线的毛利率均有上升。

报告显示，金茂服务物业管理服务毛利率由2020年度约17.8%轻微增加至截至2021年12月31日止年度约18.2%，主要是由于公司规模经济提升以及成本节约措施改善及经营效率提高。

非业主增值服务毛利率由2020年度约34.4%增加至2021年度约47.9%，主要是因为服务产品延伸至包括前期规划和设计服务以及交付后服务等，与公司提供的其他非业主增值服务相比，该等服务通常产生更高的利润率。

社区增值服务毛利率由2020年度约39.6%轻微增加至2021年度约40.3%，主要是因为社区空间运营服务收入贡献增加，而由于公司可运用提供物业管理服务所得的现有资源，产生较少直接成本（尤其是员工成本），该等服务通常产生更高的利润率。

伴随规模增长的还有行政开支，由2020年度约1.349亿元增加至2021年度约2.094亿元，增幅约55.2%。该增加主要是由于的业务扩张导致员工成本增加，及上市开支增加约1600万元。

目前，业务扩张带来的规模效应于金茂服务非常明显，所以对于未来发展，其表示将通过各种渠道进一步扩大并多元化在管物业组合，以实现规模经济。

同时，进一步开发各种卓越的新型增值服务，以丰富收入来源并提高客户忠诚度。

“无任何银行借贷”

业务表现之外，财务表现也是当下企业尤为关注的内容。

相比大多数同行，金茂服务较小的债务额显得吸引眼球。年度报告披露，截至2021年末，金茂服务并无未偿还借款（2020年：10.81亿元），并无任何银行借贷，有租赁负债约3430万元（2020年度： 1780万元）。

查看上市前数据可以发现，金茂服务在数年前已开始逐步减少计息借款，在2021年三季度实现计息借款为零。

数据显示，于2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年9月30日及2021年12月25日，金茂服务的计息借款分别为13.41亿元、12.15亿元、10.81亿元、零元及零元。截至同日，租赁负债分别为580万元、550万元、1780万元、2650万元及3530万元。应付关联方的其他应付款项的未结算结余（包括应付股息）为非贸易性质，不计入债务报表。

年度报告中，金茂服务还表示，截至2021年12月31日，并无任何未偿还担保或其他重大或有负债；集团的资产概无用于抵押；集团并无任何资本承担。

如此看来，没有巨额还债压力，公司接下来也有更多余力进行业务扩张，尤其是上市所筹款项仍未完全消化前提下。

金茂服务指，集团截至2022年12月31日止年度资本开支预期，将主要由全球发售所得款项及集团经营活动所得的营运资金拨资。

据观点新媒体了解，金茂服务上市时，于香港发售约1014万股，于国际发售约9127万股，最终发售价为每股发售股份8.14港元，以每手500股股份价格进行售卖，预计全球发售所得款项净额约为7.596亿港元。

此次IPO，金茂服务拟使用所得款项净额约55%用于物色与从事物业管理、城市联合办公出租运营服务及/或公司的战略投资及收购机会，约22%将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区以及智慧城市解决方案的发展，约13%将用于进一步开发公司的社区增值服务，约10%将用于营运资金及一般企业用途。

年度报告还显示，于2021年12月31日，该集团现金及现金等价物约为5.536亿元，较2020年12月31日约2.708亿元增加约104.4%。

对此，金茂服务表示，这主要是由于扩张业务规模致使经营活动所得现金流量净额增加，集团经营活动所得现金流量净额由2020年度约1.362亿元增加至2021年度约3.474亿元。

“于2021年12月31日，本集团并无银行借款（2020年：1.44亿元的即期计息借款及约9.37亿元的非即期计息借款）。管理层相信，集团的财务资源及未来收入将足以支持当前的营运资金需求及未来扩张。”